Pachthöhen 2026: Was Betreiber wirklich zahlen können — und was nicht

In fast jedem Investmentmemo zu Pflegeimmobilien, das uns zur Review vorgelegt wird, finden wir die gleiche Schwachstelle: eine angenommene Pachthöhe, die unter realistischer Betreiber-Wirtschaftlichkeit über 20 Jahre nicht tragbar ist.

Das ist nicht böser Wille — es ist ein systemisches Problem. Investitionsmemos werden oft mit Vergleichstransaktionen plausibilisiert, und Vergleichstransaktionen sammeln Pachten ein, die in einem anderen Zinsumfeld und vor erheblichen Personalkostensteigerungen vereinbart wurden. Was 2018 in der Rückschau noch passte, trägt 2026 in der Vorausschau oft nicht mehr.

Dieser Beitrag versucht eine sachliche Rechnung aus Betreibersicht — gestützt auf Daten aus der Humanika-Pflegerealität und Vergleichsbenchmarks aus laufenden Betreiberverhandlungen, in denen wir als Cobau begleiten.

Die strukturelle Rechnung

Für eine stationäre Pflegeeinrichtung mittlerer Größe (80–120 Plätze) in einer westdeutschen B-Lage gilt 2026 grob folgende Kosten-Erlös-Struktur:

Erlösseite (vereinfacht):

• Pflegesatz (SGB XI) je nach Pflegegrad-Mix: ~85–105 € pro Tag und Bewohner
• Unterkunft und Verpflegung: ~25–32 € pro Tag
• Investitionskosten: ~15–22 € pro Tag (das ist die Position, aus der die Pacht refinanziert wird)

Summe: ~125–160 € Erlös pro Belegtag.

Kostenseite (vereinfacht):

• Personal: ~60–70 % der Erlöse → ~80–105 € pro Belegtag
• Verbrauch (Essen, Reinigung, medizinisches Material): ~10–15 % → ~14–22 €
• Verwaltung, IT, Marketing, Versicherung: ~5–8 % → ~7–12 €
• Sonstige (Energie, Instandhaltung): ~5–7 % → ~7–11 €

Summe Betriebskosten: ~108–150 € pro Belegtag.

Was bleibt für Pacht + Betreibermarge: 17–25 € pro Belegtag bei 95 % Belegung. Bei 90 % Belegung schon deutlich weniger. Davon ist die Betreibermarge (üblicherweise 3–6 % Umsatzrendite ≙ etwa 5–9 € pro Belegtag) abzuziehen.

Tragbare Pacht pro Platz und Tag: realistisch 8–12 € in B-Lagen, in A-Lagen je nach Pflegesatz-Niveau etwas höher.

Wo die typischen Annahmen kippen

Vier Stellen, an denen wir in Investmentmemos regelmäßig zu optimistische Annahmen sehen:

1. Personalkosten-Anteil zu niedrig angesetzt. Pre-Pandemic-Benchmarks von 55 % sind heute nicht mehr realistisch. Die untere Grenze für funktionierende Einrichtungen liegt heute bei 60 %, in Personal-stressigen Lagen eher 65–70 %. Wer in der Investitionsrechnung mit 55 % rechnet, hat 5–10 € pro Belegtag Luft, die in der Realität nicht da ist.

2. Belegungsquote zu optimistisch angesetzt. 98 % Belegung ist in den ersten 3 Jahren extrem unrealistisch — meistens braucht eine neue Einrichtung 18–30 Monate, um auf stabile 92–95 % zu kommen. Wer im Memo mit 96 % ab Jahr 1 rechnet, vermeidet eine 4–8 €-pro-Belegtag-Realität.

3. Pflegesatz-Steigerung extrapoliert. Die letzten 8 Jahre brachten regional sehr unterschiedliche Pflegesatz-Entwicklungen — in einigen Bundesländern unter 1,5 % p.a. real. Wer die optimistischen Vergleichsjahre extrapoliert und 3 % p.a. Pflegesatzsteigerung annimmt, vermeidet eine sich öffnende Schere zwischen Lohn- und Erlös-Inflation.

4. Indexierung der Pacht stärker als Pflegesatz-Inflation. Pacht-Indexierung an VPI oder ähnlich heißt in einem hochinflationären Umfeld: die Pacht steigt schneller als der Pflegesatz. Über 10 Jahre kann sich daraus ein 15–20 % Mismatch ergeben, der die Tragfähigkeit aushebelt.

Was das praktisch heißt — drei Empfehlungen

Für Investoren und Bauherren:

Plausibilisieren Sie Ihre Pachthöhen-Annahme nicht nur gegen Vergleichstransaktionen, sondern gegen eine vollständige Betreiber-Kostenrechnung. Wir machen das in Mandaten standardmäßig: Wenn ein Konzept eine angenommene Pacht von 11 € pro Platz und Tag voraussetzt, rechnen wir aus, welche Belegung, welcher Pflegegrad-Mix, welche Personalkostenstruktur das voraussetzt — und ob diese realistisch sind.

Wenn die Antwort „nein” ist, ist die Entscheidung zwischen: Konzept anpassen (Größe, Standort, Positionierung), Investitionskosten senken (Architektur, Ausstattung) oder Projekt nicht starten. Das ist eine harte Entscheidung — aber eine, die früh in der Konzeptphase deutlich günstiger ist als nach Bauantrag.

Für Projektentwickler:

Bringen Sie Betreiber früh in die Pachthöhen-Diskussion. Nicht erst, wenn alles entschieden ist und es um den Pachtvertrag geht — sondern in der Konzeptphase, mit einer offenen Frage: „Was würde dieser Betreiber an diesem Standort und mit diesem Konzept in 5 Jahren tragen können?” Etablierte Betreiber sind hier oft erstaunlich offen, wenn sie als langfristiger Partner gesucht werden — nicht als kurzfristiger Pachterhöher.

Für Wohnungsbaugesellschaften:

Wenn Sie Pflegeimmobilien in Ihr Portfolio aufnehmen, bewerten Sie sie nicht wie Wohnimmobilien. Die Renditeerwartung ist anders, das Risikoprofil ist anders, der Mieter (Betreiber) hat andere Verhaltensmuster als ein Wohnungsmieter. Eine 4,5 %-Renditeerwartung bei Pflegeimmobilien in B-Lage ist 2026 sportlich, mit Risiken die deutlich über Wohnen liegen.

Die ehrliche Schlussbemerkung

Es gibt Marktteilnehmer, die die hier dargestellten Zahlen für zu konservativ halten. Sie verweisen auf laufende Transaktionen mit höheren Pachten, auf optimierte Konzepte, auf Premium-Segmente.

Unsere Praxiserfahrung sagt: Diese Beispiele existieren — sie sind aber typischerweise an besondere Standortqualität, an Selbstzahler-Konzepte oder an besondere Betreiber-Konstellationen gebunden. Als generische Annahme für den Median-Standort in deutscher B-Lage halten wir 8–10,50 € pro Platz und Tag für die ehrliche obere Grenze.

Wer auf dieser Basis rechnet, baut Projekte, die in 10 Jahren noch tragen. Wer auf 11–13 € rechnet, baut Projekte, die in 7 Jahren refinanziert werden müssen — und die Refinanzierungschancen sind nicht selbstverständlich.

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